SANARY, VIAGER SANS RENTE A PORTISSOL

SANARY-SUR-MER, QUARTIER PORTISSOL, APPARTEMENT VUE MER AVEC TERRASSE EXPOSÉE SUD / OUEST, GARAGE FERMÉ de 22m2. VIAGER occupé SANS RENTE. Appartement T3 vue mer de 68 m² Loi Carrez, situé au 2ème et dernier étage. Entrée avec placard, séjour avec terrasse, vue mer, cuisine aménagée et équipée, 1 chambre avec placard (T3 actuellement transformé en T2 afin d'avoir un plus grand salon / séjour), salle de douches, wc séparés. Chauffage individuel électrique et climatisation. Garage fermé. VIAGER occupé SANS RENTE 1 Personne (femme 74 ans). En l’absence d’aléa lié au versement d’une rente viagère pour une durée indéterminée, donc, le contrat de vente ne sera pas un viager, mais une vente pure et simple, moyennant un prix ferme qui tiendra compte de la réserve du droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, qui n’est ni susceptible d’hypothèque ni saisissable. Le droit d’usage et d’habitation est considéré comme un usufruit minoré ou restreint. La méthode d’évaluation, née de la pratique, consiste à évaluer d’abord l’usufruit de façon économique et à pratiquer ensuite un abattement sur cette valeur. Il semble que la moyenne pratiquée soit de 15% environ. Les données sont les suivantes ; La valeur du bien en pleine propriété a été évaluée à 480.000 euros. La valeur locative mensuelle brute a été estimée à 950 euros. Sur ces bases, la nue-propriété économique du bien se situe dans une fourchette comprise entre 316.097,61 euros et 344.912,64 euros (avec une moyenne à 330.190,95 euros). L’usufruit économique est donc compris entre 135.087,36 euros et 163.902,39 euros (avec une moyenne à 149.809,05 euros). La valeur du droit d’usage et d’habitation réservé peut donc être évalué à 85% de cette valeur soit entre 114.824,26 euros et 139.317,03 euros (en moyenne 127.337,69 euros). Le prix de vente du bien, minoré de la valeur du droit d’usage et d’habitation pourra être compris entre 340.682,97 euros et 365.175,74 euros (la moyenne ressort à 352.929,35 euros). Le droit d’usage et d’habitation réservé est viager, il s’éteindra donc au décès du vendeur. Néanmoins, en qualité d’usager, le vendeur aura la possibilité de renoncer au droit d’usage et d’habitation lorsqu’il quittera le logement (par exemple pour aller en maison de retraite), moyennant le versement d’une indemnité correspondant à la valeur du droit d’usage et d’habitation au moment de la renonciation (une renonciation à titre gratuit pourrait être requalifiée en donation déguisée et donner lieu au paiement de droits de mutation à hauteur de 60 % de la valeur du droit abandonné au profit du propriétaire, n’ayant aucun lien de parenté avec le vendeur). Taxe foncière : 1330 euros (à la charge de l'acquéreur). Copropriété de 15 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1200 euros (à la charge de l'acquéreur). Mandat : 1477. Prix : 369.000€ TTC honoraires charge vendeur. DPE : E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site : georisques.gouv.fr (http://georisques.gouv.fr/). Cette annonce vous est proposée par Sébastien CLAY EI agent commercial immatriculé au RSAC de TOULON sous le numéro 512059361 sclay83110@gmail.com / 06 82 77 08 90